Ausgangslage: Warum private Renditeliegenschaften bisher attraktiv waren
Wer Renditeliegenschaften im Privatvermögen hält und die Mieterträge privat vereinnahmt, fährt heute in vielen Fällen steuerlich gut. Es gibt nur eine Besteuerungsebene: Die Netto-Mieterträge werden mit der Einkommenssteuer erfasst, eine wirtschaftliche Doppelbelastung aus Gewinnsteuer in der Gesellschaft und Einkommenssteuer auf der Dividende entfällt. Beim Unterhalt besteht ein Wahlrecht zwischen effektiven und pauschalen Kosten, und Schuldzinsen sind heute weitgehend abziehbar. Werden Liegenschaften verkauft, fällt zwar beim Kanton die Grundstückgewinnsteuer an, aber keine direkte Bundessteuer (Ausnahme: Der Verkauf qualifiziert als gewerbsmässig).
Dieses Bild verschiebt sich mit dem Systemwechsel.
Was sich per 1. Januar 2029 ändert
Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt (vgl. Medienmitteilung des Bundesrats). Bis dahin gilt das heutige Recht. Es bleibt also eine Übergangsphase bis Ende 2028.
Für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt der Eigenmietwert, im Gegenzug fallen die meisten damit verbundenen Abzüge weg. Renditeliegenschaften sind nicht das eigentliche Ziel der Reform: Die Mieteinnahmen bleiben steuerbar, und der Unterhalt bleibt abziehbar. Trotzdem sind sie in zwei Punkten von der Gesetzesänderung betroffen.
Schuldzinsen neu nur noch quotal-restriktiv. Private Schuldzinsen sind künftig nur noch im Verhältnis der in der Schweiz gelegenen, nicht selbstgenutzten Liegenschaften (also der vermieteten oder verpachteten Objekte) zum weltweiten Gesamtvermögen abziehbar (Art. 33 Abs. 1 lit. a nDBG). Wichtig: Der Abzug ist nicht objektbezogen. Wer keine vermieteten Liegenschaften besitzt, kann gar keine privaten Schuldzinsen mehr abziehen, und eine blosse Umschichtung der Hypothek bringt nichts.
Beispiel: die quotal-restriktive Methode
Vermietete Liegenschaft (Schweiz): CHF 4’000’000
Übriges Vermögen (v. a. Wertschriften): CHF 6’000’000
Gesamtvermögen: CHF 10’000’000
Schuldzinsen (Hypothek auf der Liegenschaft): CHF 100’000
Quote: 4’000’000 / 10’000’000 = 40 %
Abziehbar: 40 % von CHF 100’000 = CHF 40’000, obwohl die Hypothek allein die Liegenschaft finanziert. Die restlichen CHF 60’000 fallen weg.
Der Grund für den Ausfall liegt in der grossen Wertschriftenposition: Weil der Abzug nicht objektbezogen ist, zieht das übrige Vermögen die abziehbare Quote nach unten. Die Reform trifft also vermögende Privatpersonen mit Liegenschaften und/oder Wertschriften am stärksten.
Unterhalt, Energiespar, Rückbau, Denkmalpflege. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug erhalten, effektiv oder pauschal (Art. 32a nDBG). Bei selbstgenutzten Objekten fällt er weg. Für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau entfällt der Abzug bei der direkten Bundessteuer; die Kantone können ihn befristet bis 2050 beibehalten (der Kanton Aargau plant dies beispielsweise). Der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten bleibt beim Bund bestehen, bei den Kantonen je nach Umsetzung der Vorlage im Kanton.
Ein Nebeneffekt: Bei selbstgenutzten Liegenschaften entfällt mit dem Unterhaltsabzug auch die aufwändige Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten für die Einkommenssteuer. Für die Grundstückgewinnsteuer bleibt sie dagegen relevant, wobei die steuerpflichtige Person die wertvermehrenden Anlagekosten belegen muss. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt die Abgrenzung ohnehin bestehen, weil nur werterhaltender Unterhalt abziehbar ist. Wertvermehrende Aufwendungen müssen daher immer dokumentiert werden und sind bei rechnungslegungspflichtigen Steuerpflichtigen in der Jahresrechnung zu aktivieren.
Für das Halten von Liegenschaften im Privatvermögen fasst die folgende Übersicht die wesentlichen Änderungen zusammen:
| Position | Bisher | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert (selbstgenutzt) | steuerbar | entfällt |
| Unterhalt selbstgenutzt | abziehbar (effektiv/pauschal) | kein Abzug |
| Unterhalt vermietet | abziehbar | weiterhin abziehbar (effektiv/pauschal) |
| Schuldzinsen | weitgehend abziehbar (allgemeiner Abzug) | nur quotal-restriktiv auf vermietete Liegenschaften; Ersterwerberabzug als Ausnahme |
| Energiespar/Umwelt | abziehbar | Bund: kein Abzug; Kantone optional bis 2050 |
| Rückbaukosten (Ersatzneubau) | abziehbar | Bund: kein Abzug; Kantone optional |
| Denkmalpflege | abziehbar | Bund: weiterhin abziehbar; Kantone optional |
| Ersterwerberabzug | – | neu: CHF 10’000 (Verheiratete) bzw. CHF 5’000, abschmelzend über 10 Jahre (Art. 33a nDBG) |
Die Kernfrage: privat halten oder via Kapitalgesellschaft?
Aus dem eingeschränkten Zinsabzug und dem – zumindest beim Bund – Wegfall des Abzugs der Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen ergibt sich für Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeliegenschaften die Frage nach der optimalen Haltestruktur: weiterhin im Privatvermögen oder in einer Kapitalgesellschaft.
Das Halten im Geschäftsvermögen einer natürlichen Person (etwa als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler) klammern wir hier bewusst aus. Diese Variante ist häufig nicht frei wählbar und meist unattraktiv, weil auf dem Gewinn zusätzlich zur Einkommenssteuer AHV/IV von rund 10 % anfällt.
Das Halten im Privatvermögen
Im Privatvermögen bleibt es bei einer Besteuerungsebene: Die Mieterträge unterliegen der Einkommenssteuer (Bund und Kanton), Veräusserungsgewinne grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer (nur Kanton). Der Unterhalt bleibt abziehbar, effektiv oder pauschal. Die Wechselpauschale beträgt in der Regel 10 % des Bruttomietertrags bei Liegenschaften bis zehn Jahre und 20 % bei älteren Objekten, alternativ die effektiven Kosten. Nachteilig sind der neu nur noch quotal-restriktive Zinsabzug sowie der Wegfall der Abzüge für Energiespar- und Rückbaukosten beim Bund (Kantone allenfalls ausgenommen).
Ein wichtiges Risiko. Wer Liegenschaften veräussert, insbesondere fremdfinanziert und mit häufigen Transaktionen, riskiert die Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. Dann fallen zusätzlich zur Besteuerung des Gewinns auch AHV/IV von rund 10 % an.
Das Halten via Immobiliengesellschaft
Hält eine Kapitalgesellschaft die Liegenschaften im Geschäftsvermögen, sind Finanzierungskosten, effektive Unterhaltskosten und Abschreibungen auf den Liegenschaften voll abzugsfähig. Wertvermehrende Aufwendungen (etwa Energiesparmassnahmen) können bzw. müssen aktiviert werden und lassen sich danach steuermindernd abschreiben. Pauschalen für den Unterhalt gibt es dagegen nicht, nur die effektiven Unterhaltskosten sind abziehbar (Rückstellungen für Grossreparaturen werden heute von den meisten Kantonen nicht mehr akzeptiert).
Der Preis dafür ist die zweite Besteuerungsebene: Gewinne aus Mieterträgen unterliegen in der Immobiliengesellschaft der Gewinnsteuer (Bund und Kanton). Grundstückgewinne unterliegen beim Bund der Gewinnsteuer und im Kanton je nach System der Gewinn- oder der Grundstückgewinnsteuer. Wird der Gewinn an die natürliche Person ausgeschüttet, fällt zusätzlich die Einkommenssteuer auf dem Beteiligungsertrag an. Hält die natürliche Person mindestens 10 % an der Immobiliengesellschaft, wird dieser Beteiligungsertrag allerdings nur zu 70 % (Bund) bzw. 50–80 % (Kanton) besteuert.
Wie stark sich das beim Zinsabzug und bei den Abschreibungen auswirken kann, zeigt das folgende Beispiel. Bei privat gehaltenen Liegenschaften werden die Zinsen nur quotal-restriktiv und die Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen gar nicht zum Abzug zugelassen. In einer Immobiliengesellschaft ist der Zinsaufwand dagegen voll abziehbar, und die Abschreibungen auf den aktivierten Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen (wie auch auf anderen wertvermehrenden Aufwendungen) reduzieren den steuerbaren Ertrag zusätzlich.
Beispiel: Privatvermögen vs. Immobiliengesellschaft
Gleiche Ausgangslage wie oben (Liegenschaft CHF 4 Mio., übriges Vermögen CHF 6 Mio., Schuldzinsen CHF 100’000). Zusätzlich: eine aktivierte energetische Sanierung von CHF 500’000, abgeschrieben mit 2 % pro Jahr auf dem Buchwert.
| Position | Privatvermögen | Immobiliengesellschaft |
|---|---|---|
| Abziehbare Schuldzinsen | CHF 40’000 (40 %, quotal-restriktiv) | CHF 100’000 (voll) |
| Abschreibung energetische Sanierung (2 % von CHF 500’000) | CHF 0 | CHF 10’000 |
| Total steuerlich abziehbar pro Jahr | CHF 40’000 | CHF 110’000 |
In der Immobiliengesellschaft sind damit pro Jahr rund CHF 70’000 mehr steuerlich abziehbar. (Abschreibungssatz gemäss Merkblatt A/1995 «Geschäftliche Betriebe» der ESTV; Annahme.)
Dieser Vorteil sagt für sich allein noch nichts über die Gesamtrechnung. Ihm stehen die zweite Besteuerungsebene, die Übertragungskosten und der laufende Strukturaufwand gegenüber. Er zeigt aber, warum sich die Prüfung bei grösseren, fremdfinanzierten Portfolios lohnt.
Planen statt pauschalisieren
Ob privat oder via Gesellschaft die bessere Lösung ist, hängt von der individuellen Strategie mit den Liegenschaften, der Finanzierungssituation und dem geplanten Unterhalt ab. Pauschal lässt sich das nicht beantworten, es braucht eine konkrete Analyse.
Wenn die Analyse für die Kapitalgesellschaft spricht: der Preis der Übertragung
Kommt die Analyse zum Schluss, dass die Gesellschaft sinnvoll ist, entscheidet die Art der Übertragung über die Steuerfolgen. Die Übertragung aus dem Privatvermögen auf eine Kapitalgesellschaft ist eine zivilrechtliche Handänderung und löst grundsätzlich Grundstückgewinn- und, soweit der Kanton eine solche erhebt, Handänderungssteuern aus. Es gibt dazu zwei Wege, wobei die steuerneutrale Variante nur in Einzelfällen offensteht.
Variante A: nicht steuerneutral, Einbringung zum Verkehrswert
Die Liegenschaften werden grundsätzlich zum Verkehrswert eingebracht (einige Kantone lassen die Einbringung zum Buchwert zu). Das löst sofort Grundstückgewinnsteuer aus – je nach Haltedauer bis zu 60 % auf der Differenz zwischen Verkehrswert (bzw. Buchwert, falls zulässig) und Anlagekosten – und, soweit der Kanton eine solche erhebt, Handänderungssteuer. Werden die Liegenschaften zum Verkehrswert eingebracht, ist dafür keine steuerliche Veräusserungssperrfrist auf den Liegenschaften zu beachten. Die Handänderungssteuer beträgt je nach Kanton bis zu 3.3 % des Verkehrswerts der Liegenschaft, ein bei grösseren Objekten erheblicher Betrag (einzelne Kantone erheben sie nicht mehr). Trotz dieser Steuerfolgen ist die Variante manchmal vorteilhaft, weil nur auf Kantonsebene mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert wird und man bei langer Haltedauer (etwa bei geerbten Liegenschaften) von tiefen Steuersätzen profitiert. Zudem entsteht das höchstmögliche Abschreibungssubstrat (hohe Liegenschaftswerte), und bei der Einbringung werden keine latenten Steuern gebildet. Der Preis: Die Steuern werden sofort fällig, es braucht also Liquidität. Und Vorsicht: Die Übertragung darf nicht als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel qualifiziert werden, sonst kommen die direkte Bundessteuer auf dem Gewinn und AHV/IV von rund 10 % hinzu.
Variante B: steuerneutral, aber nur bei einem «Betrieb»
Steuerneutral (Aufschub der Grundstückgewinnsteuer nach Art. 12 Abs. 4 StHG, keine Handänderungssteuer nach Art. 103 FusG) ist die Einbringung nur möglich, wenn die Liegenschaften sich (i) vorher im Geschäftsvermögen der natürlichen Person befanden und (ii) einen Betrieb bilden (Art. 19 Abs. 1 lit. b DBG / Art. 8 Abs. 3 lit. b StHG).
Entscheidend ist die Reihenfolge: Es müssen zwei Schwellen nacheinander genommen werden. Zuerst muss überhaupt eine selbständige Erwerbstätigkeit vorliegen. Und zusätzlich muss diese Tätigkeit einen Betrieb bilden. Die selbständige Erwerbstätigkeit allein genügt nicht, denn der Betriebsbegriff ist enger. So ist etwa ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler zwar selbständig erwerbstätig, begründet damit aber noch keinen Betrieb.
Wann die zweite, höhere Schwelle erreicht ist, umschreibt das Kreisschreiben Nr. 5a «Umstrukturierungen» der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) in Ziffer 3.2.2.3. Eine professionelle Immobilienbewirtschaftung setzt kumulativ voraus:
- Marktauftritt;
- mindestens eine Vollzeitstelle für die Verwaltung bzw. rein administrative Arbeiten (angestellt oder beauftragt); und
- Mieterträge von mindestens dem 20-fachen des marktüblichen Personalaufwands, in der Praxis also Mieterträge in Richtung CHF 2 Mio.
Das Bundesgericht hat diese Praxis bestätigt und geklärt, dass es keine Rolle spielt, ob selbst oder durch eine beauftragte Drittperson verwaltet wird (BGE 150 II 40, bestätigt in BGer 9C_87/2025). Bei der Einschätzung, ob eine selbständige Erwerbstätigkeit mit Betrieb vorliegt, üben die Gerichte und die kantonalen Steuerverwaltungen allerdings grosse Zurückhaltung, weil die Vermietung eigener Liegenschaften typischerweise zur üblichen Verwaltung privaten Anlagevermögens gehört.
Der Preis der Neutralität: Eingebracht wird zu Buchwerten. Das bedeutet tieferes Abschreibungssubstrat auf den Liegenschaften und latente Steuern auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Gestehungskosten, die bei einem späteren Verkauf in der Gesellschaft (Bund und Kanton) und nochmals bei der Ausschüttung (Dividende) an die natürliche Person besteuert werden. Zudem gilt eine fünfjährige Sperrfrist: Werden die Beteiligungsrechte innert fünf Jahren über dem steuerlichen Eigenkapital verkauft, werden die stillen Reserven nachträglich besteuert (Art. 19 Abs. 2 DBG). Die Frist beginnt mit dem Handelsregistereintrag und geht im Todesfall auf die Erben über – im Nachfolgekontext ein zentraler Punkt.
Ebenfalls zu beachten: Obwohl Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften grundsätzlich steuerfrei sind, unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft durch eine natürliche Person in den meisten Fällen der Grundstückgewinnsteuer (Stichwort: wirtschaftliche Handänderung).
Praxishinweis: Oft lohnt sich eine Immobiliengesellschaft vor allem beim Neuerwerb. Weil die Übertragung bestehender, im Wert gestiegener Liegenschaften Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern auslöst, ist der Einstieg für Altbestände teuer. Wer ohnehin neue Liegenschaften erwerben will, kauft diese oft direkt über die Gesellschaft und vermeidet die Übertragungssteuern auf dem bereits aufgelaufenen Wertzuwachs von vornherein. Bei bestehenden Portfolios ist die Einbringung dagegen sorgfältig durchzurechnen.
Entscheidungsmatrix – Privatvermögen vs. Immobiliengesellschaft ab 1. Januar 2029
| Kriterium | Privatvermögen | Gesellschaft – nicht neutral (A) | Gesellschaft – steuerneutral (B) |
|---|---|---|---|
| Schuldzinsen | quotal-restriktiv | voll abziehbar | voll abziehbar |
| Unterhalt | effektiv oder pauschal | effektiv (keine Pauschale) | effektiv (keine Pauschale) |
| Energiespar/Rückbau | Bund: nein (Kanton evtl.) | aktivierbar/abziehbar | aktivierbar/abziehbar |
| Abschreibungen | nein | ja | ja |
| Besteuerungsebenen | eine | zwei | zwei |
| Übertragungskosten | – | sofort GGSt (+ Handänderung) | keine (Aufschub Art. 12 Abs. 4 StHG; Handänderung Art. 103 FusG) |
| Abschreibungssubstrat | – | hoch (Verkehrswert) | tief (Buchwerte) |
| Latente Steuern in der Immobiliengesellschaft | – | tief | hoch |
| Veräusserungs-sperrfrist | keine | keine | 5 Jahre (Art. 19 Abs. 2 DBG) |
| Vermögenssteuer | Liegenschaft zum Steuerwert | Aktien zum Substanz-/Ertragswert; zusätzlich Kapitalsteuer der Gesellschaft | Aktien zum Substanz-/Ertragswert; zusätzlich Kapitalsteuer der Gesellschaft |
| Nachfolge/Teilbarkeit | Liegenschaft, Einzelbeurkundung | Aktien einfach teilbar | Aktien einfach teilbar (Sperrfrist beachten) |
| Strukturkosten | gering | laufend (Buchführung, evtl. Revision) | laufend (Buchführung, evtl. Revision) |
| Risiko gewerbsmässiger Handel | ja (bei Verkäufen) | bei Einbringung beachten | grundsätzlich entschärft |
Vorgehen und Empfehlung
Die Reihenfolge ist entscheidend. Zuerst muss die Strategie mit den Liegenschaften geklärt werden (halten, entwickeln, verkaufen, vererben), dann die individuelle Situation. Schliesslich ist auch die Finanzierung zu klären, insbesondere ob die Bank bereit ist, die Liegenschaften zu finanzieren, wenn sie über eine Immobiliengesellschaft gehalten werden. Erst danach lässt sich die Steuerlast der Szenarien seriös berechnen und den nicht-steuerlichen Vor- und Nachteilen gegenüberstellen. In jedem Fall sollte vor der Übertragung eines Liegenschaftsportfolios auf eine Immobiliengesellschaft immer ein verbindlicher Vorbescheid (Ruling) eingeholt werden. Damit wird sichergestellt, dass die Übertragung im Nachhinein nicht (i) als gewerbsmässiger Handel qualifiziert wird – mit zusätzlicher direkter Bundessteuer und AHV/IV – oder (ii) die Steuerneutralität bestritten wird, weil die selbständige Erwerbstätigkeit oder die Betriebsqualität nicht erfüllt waren.
Die Übergangsphase bis Ende 2028 ist das Planungsfenster. Es lohnt sich, die Zahlen bereits heute durchzurechnen, statt 2029 unter Zeitdruck zu entscheiden.
Wie ich Sie unterstütze
Ich begleite Sie strukturiert durch die Entscheidung:
- Liegenschaftenstrategie festlegen – was wollen Sie mit den Objekten erreichen?
- Individuelle Situation und Ziele prüfen – Finanzierung, Unterhalt, Nachfolge.
- Steuerlast der Szenarien berechnen – privat, nicht neutral, steuerneutral.
- Weitere Vor- und Nachteile erkennen – Haftung, Vermögenssteuer, Nachfolge, Struktur.
Das Ergebnis ist eine massgeschneiderte, nachvollziehbare Beurteilung Ihrer Szenarien, zu einem im Voraus vereinbarten Festpreis. Planbar, sicher, persönlich.
👉 Immobilienstruktur steueroptimal gestalten: Direkt ein Kennenlerngespräch vereinbaren.
Häufige Fragen
Die Reform tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 gilt das heutige Recht, inklusive der bisherigen Unterhalts- und Schuldzinsenabzüge.
Nur noch quotal-restriktiv, im Verhältnis der vermieteten Schweizer Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Wer keine Renditeliegenschaft besitzt, kann keine privaten Schuldzinsen mehr abziehen (Ausnahme: befristeter Ersterwerberabzug).
Nur wenn die Liegenschaften einen Betrieb bilden. Dazu müssen kumulativ eine selbständige Erwerbstätigkeit und ein Betrieb im Sinne des Kreisschreibens Nr. 5a vorliegen. Andernfalls fallen Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern an
Oft nur beim Neuerwerb. Bei bestehenden, im Wert gestiegenen Objekten ist der Einstieg wegen der Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer teuer und muss sorgfältig durchgerechnet werden.
Ja. Ein verbindlicher Vorbescheid stellt sicher, dass die Übertragung nicht als gewerbsmässiger Handel qualifiziert und die Steuerneutralität nicht nachträglich bestritten wird.
Adrian Briner
dipl. Steuerexperte / dipl. Wirtschaftsprüfer
Gründer und Inhaber der BrinerTax Advisory AG
Mit über 15 Jahren Erfahrung im Schweizer und internationalen Unternehmenssteuerrecht berät Adrian Briner Unternehmen, Unternehmer:innen und CFOs in komplexen Steuerfragen – von Umstrukturierungen, Finanzierungen und Mitarbeiterbeteiligungsplänen bis zu internationalen Steuerrulings. Besondere Expertise bringt er in der steuerlichen Strukturierung von Immobilienportfolios, Umstrukturierungen und Nachfolgeplanungen mit – von der Betriebsanalyse über die Szenariorechnung bis zum Steuerruling.
Sein Schwerpunkt liegt auf der steuerlichen Begleitung von KMU sowie Life-Science- und Tech-Unternehmen. Anspruch: praxisnahe Lösungen, dokumentierte Rechtssicherheit und Datenschutz «by design». BrinerTax verarbeitet sämtliche Mandatsdaten ausschliesslich in der Schweiz, Ende-zu-Ende-verschlüsselt und DSG/DSGVO-konform.
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